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106.04.05<稅務法務>新聞中的法律/解決釘子戶 估價機制應入法

張貼者:2017年4月4日 下午5:41高雄市記帳士公會   [ 已更新 2017年4月4日 下午5:42 ]

新聞中的法律/解決釘子戶 估價機制應入法

2017-04-05 00:30經濟日報 張金鶚

政府盼加速都更,祭出都更三法,但同時台北市又出現都更強拆爭議。台北市長安西路都更案僅剩一戶未談妥,建商取得拆除執照後,趁住戶不在家時強拆房屋。

如果政府再不積極介入處理建商與不同意戶間的協商機制,並在必要時承擔責任,可以想見,未來都更將走入死胡同。

雖然依法同意戶超過一定比率,便可拆除房屋,但這個過程必須符合程序正義,因為涉及私人財產權的問題,若房屋還有現住戶,拆除這個行為更是足以影響生命財產的大事。

現在的情況是,建商與不同意戶私下協商談不攏,政府未能積極介入協調,反而不去面對、甚至給予拆除執照,建商用投機的方式強拆,政府再來罰錢,形成三輸結果。

政府要解決釘子戶問題,關鍵是建立有公信力的公正專業不動產估價制度,以及公開透明的專業第三者協商平台,並列入未來都更條例修訂中,予以法制化。

換句話說,若建商與不同意戶未能達成共識,且同意比率已達都更門檻,應先經過公開透明的專業第三者協商平台,由政府邀請建築師、估價師、實施者(建商)、不同意戶來開會,各領域專家經由法制化的協商過程來給予雙方意見,如果有一方太過無理,會議也有白紙黑字的紀錄可供公評。

假如經過公開透明的專業第三者平台協商後,建商與不同意戶還是沒有共識,此時進入拆除程序,政府行使公權力也才站得住腳,因為從紀錄便可判斷是哪方較沒有道理。

此次都更強拆案,將發生三大負面效應。

一是建商用不正當行為,偷偷拆除不同意戶的房屋,可能導致未來實施者有樣學樣,加大都更業者與大眾的不信任感。

第二,雖然長安西路案是「建商」強拆房屋,但這也是政府一再縱容的結果;讓都更業者用這種不光明正大的方式來處理,對素行不良的業者又僅是輕輕懲處,將對其他實施者產生不良示範。

第三,若極少數的都更不同意戶可以用看似合理的藉口、開出不合理的價格,為了爭取個人利益而阻礙大多數人的權益,倘若真的因此談成條件,得到更多利益,將讓社會產生越晚同意都更、或是越強烈反對都更,就可以獲取更高利益的不良示範,後續的都更之路將窒礙難行。

都市更新有其公益性、必要性,政府欲推動都市更新,不能不面對解決不同意戶與建商間爭議的問題,而建立公正專業不動產估價制度,以及專業第三者協商平台,是解決爭端的根本之道,除了將上述二機制入法,也再次呼籲,法制、程序面完備之後,政府還是得扛起責任,才能展示推動都更的決心。

(政治大學地政系特聘教授張金鶚口述,記者潘姿羽整理)

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